HỢP ĐỒNG MUA BÁN CÓ TRƯỚC KHI KẾT HÔN
Anh chị cho em hỏi: Em mua nhà theo hợp đồng mua bán, ký tại phòng công chứng, em giao hết 90% tiền, còn 200 triệu ra Sổ em sẽ giao. Ký xong em đám cưới và đăng ký kết hôn. Sau khí có giấy kết hôn thì Sổ ra tên, lúc này Chủ đầu tư hỏi thì em đồng ý để tên hai vợ chồng. Sau hai năm chung sống, giờ chồng em đòi ly hôn. Vậy em có phải chia tài sản trên cho chồng em không ạ? Em cám ơn Luật sư đã tư vấn.
Trả lời
Những vấn đề cần làm rõ: Chủ đầu tư và bạn có thỏa thuận gì về thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với căn nhà hay không? Khi nào? Thời điểm chủ đầu tư bàn giao nhà cho bạn là khi nào? Hai bạn kết hôn khi nào? Có thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng trước khi kết hôn bằng văn bản có công chứng chứng thực hay không? 200 triệu còn lại có sự đóng góp của chồng hay không? Bao nhiêu? Chồng bạn có ý kiến gì về việc để tên hai vợ chồng trên sổ hay không? Tại sao chồng đòi ly hôn? Ai có lỗi trong việc vi phạm nghĩa vụ vợ chồng?
Các vấn đề pháp lý liên quan:
Bạn xác lập quyền sở hữu căn nhà khi nào?
Căn cứ khoản 4 Điều 12 Luật nhà ở và khoản 5 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản thì trong trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được xác định khi thỏa mãn 2 điều kiện sau: (1) bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và (2) đã nhận bàn giao nhà ở. Từ đó cho thấy bạn sẽ xác lập quyền sở hữu căn nhà khi đã hoàn thành nghĩa vụ trả 200 triệu cho bên chủ đầu tư và đã được bàn giao nhà. Nếu có thỏa thuận khác thì thời điểm xác lập quyền sở hữu căn nhà sẽ theo thỏa thuận giữa bạn và chủ đầu tư
Thời kỳ hôn nhân của bạn bắt đầu khi nào?
Thời kỳ hôn nhân bắt đầu khi hai vợ chồng bạn đăng ký kết hôn căn cứ khoản 13 Điều 3 Luật hôn nhân gia đình 2014
Căn nhà là tài sản chung hay tài sản riêng ?
Căn nhà được xem là tài sản chung của hai vợ chồng bạn dựa trên các lý lẽ và cơ sở pháp lý sau:
Trước khi hoàn thành nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà thì bạn đã đăng ký kết hôn với chồng bạn nên căn nhà được xem là tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân căn cứ theo khoản 1 Điều 33 Luật hôn nhân gia đình thì “ tài sản do vợ, chồng tạo ra ” trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung và “ tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung “ trong thời kỳ hôn nhân được xem là tài sản chung của hai vợ chồng. Trong trường hợp dù bạn không thỏa thuận trực tiếp với chồng bạn đi chăng nữa thì hành vi đồng ý để tên hai vợ chồng trong sổ đỏ ” và người chồng không có ý kiến phản đối về việc bạn để tên chồng trong sổ thì nó thể hiện sự thống nhất về ý chí của hai vợ chồng bạn trong việc sở hữu tài sản chung. Và căn nhà bạn mua trong thời kỳ hôn nhân không thuộc quy định về tài sản riêng của vợ chồng tại Điều 43 Luật hôn nhân gia đình nên căn nhà của bạn không là tài sản riêng
Bạn có hành vi “ đồng ý để tên hai vợ chồng ” khi xác lập quyền sở hữu chung của căn nhà lúc ra sổ đỏ nên căn cứ theo khoản 1 Điều 34 quy định về đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản chung và khoản 2 Điều 33 Luật hôn nhân gia đình 2014 quy định về tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất thì căn nhà được xem là tài sản thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng bạn nhằm đảm bảo nhu cầu của gia đình , thực hiện nghĩa vụ chung của hai vợ chồng . Đảm bảo nhu cầu của gia đình ở đây được hiểu là nhu cầu về chỗ ở là nhu cầu thiết yếu của mỗi gia đình căn cứ theo quy định tại khoản 20 Điều 3 Luật hôn nhân gia đình 2014
Giả sử bạn có chứng cứ chứng minh số tiền mua nhà hoàn toàn thuộc về bạn nhưng hiện tại vợ chồng bạn không phát sinh tranh chấp về tài sản riêng nên theo quy định tại khoản 3 Điều 33 Luật hôn nhân gia đình 2014 thì tài sản được xem là tài sản chung. Trong trường hợp vợ chồng bạn không thỏa thuận chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân thì căn cứ theo khoản 1 Điều 33, khoản 1 Điều 40 thì căn nhà được xem là tài sản chung
Phương hướng giải quyết
Bạn tự thỏa thuận với chồng bạn về việc chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân căn cứ theo Điều 38 Luật hôn nhân gia đình . Hai bạn xác nhận rằng căn nhà là tài sản riêng được mua từ tiền của bạn trong thời kỳ hôn nhân của hai vợ chồng , anh chồng không có đóng góp gì và từ chối nhận tài sản. Thỏa thuận dưới dạng văn bản và nên được công chứng để đảm bảo tính pháp lý. Văn bản có thể được soạn dưới dạng văn bản thỏa thuận hoặc văn bản cam kết của hai vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân về quyền tài sản hoặc văn bản từ chối nhận tài sản . Nên đem công chứng những văn bản này để đảm bảo tính pháp lý của văn bản Trong trường hợp không thỏa thuận được thì bạn có thể yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 38 và Điều 59 Luật hôn nhân gia đình. Bạn khởi kiện tại tòa án về ly hôn có yêu cầu về chia tài sản chung là căn nhà được mua trong thời kỳ hôn nhân sẽ được chia đôi nhưng xét đến các yếu tố: hoàn cảnh gia đình, công sức đóng góp, bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên, lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền và nghĩa vụ của vợ chồng. Bạn nên chuẩn bị chứng cứ chứng minh ( hợp đồng mua bán nhà, các giao dịch, thông tin chuyển khoản, người làm chứng việc giao dịch đưa 90% số tiền mua nhà tại văn phòng công chứng ) để xác định công sức góp tiền mua nhà là hoàn toàn từ bạn. Bạn có thể viện dẫn hoàn cảnh gia đình bạn, lợi ích chính đáng theo điểm c khoản 2 Điều 59 và có thể chứng minh lỗi của chồng bạn dẫn đến việc ly hôn của hai vợ chồng để Tòa án xem xét phân chia tài sản chung.
bài viết của sinh viên thực tập: Phạm Vũ Bảo
HỢP ĐỒNG MUA BÁN CÓ TRƯỚC KHI KẾT HÔN
